「陰影起伏図」とは

上の図が当社で作成した「陰影起伏図」です。その下の航空写真は同じ範囲を切り出しています。

場所は岡崎市の「中央総合公園」付近です。左側の台地が「岡崎市民病院」です。

陰影起伏図は、地図に光を照射し、影の濃淡によって地表面の凹凸を立体的に浮かび上がらせた解析地図です。

光の方向と角度を設定して作成します。この地図は北西から４５度の角度で作成しています。光と陰で表現されています。

ご覧いただくと、河川（更紗川）がくっきりしました。木も透過した地盤面が出ていますので高低差がくっきりと出ています。

着色のある「CS立体図」とはちがい、立体感がシャープに感じられるのではないでしょうか？

重ねてもわかりやすい

「陰影起伏図」は単調な色の地図ですので、他の情報を重ね合わせても見やすい地図を作成することができます。

この図は、陰影起伏図の上に「土砂災害警戒区域」を透明度45％で重ねた図です。

このように、重ね図のベースマップとしても相性も良い地図だと思います。当社では「浸水想定区域」や「明治時代の低湿地」などの重ね図を作成しています。山林の相続用には、スギ、ヒノキなどの樹種との重ね図も作成しています。

陰影起伏図と浸水想定区域の重ね図

DEMデータを利用して作成します

「陰影起伏図」も「CS立体図」「水の流路方向図」と同じく、国土地理院のDEMデータを使用して、GISシステムで作成しています。

データは１A（１ｍメッシュ）と５A（５ｍメッシュ）のデータが公表されています。

１Ａデータが鮮明な陰影起伏図となります。岡崎市内では、中心部のほとんどに１Ａデータが公表されています。

額田、六ツ美、矢作地域は１Ａが一部しかなく、５Ａデータが提供されています。５Ａデータで作成した陰影起伏図は拡大には弱いですが十分に把握できる地図だと思います。

お問合せ

当社で仲介契約を締結していただいたお客様は、今回ご紹介した「陰影起伏図」を無料で作成しています。

不動産購入は、一生に何度もない大切なイベントです。少しでも後悔しない土地探しに是非当社をご利用ください。

また、シリーズでご紹介した「CS立体図」や「水の流路方向図」、「陰影起伏図」そして、この後のシリーズでご紹介する「標高断面図」、土砂災害警戒区域や浸水想定区域の公表図面など、様々なベースマップと重ね合わせることで、多様な視点から土地探しをしていくことが可能です。

その他で、この地図に興味を持たれた方につきましては、有償となりますができる限り対応させていただきますのでお気軽にお問い合わせください。

また、もう少し詳しく説明してほしい方、実物が見たい方につきましては無料相談を実施しておりますので、お気軽にご利用ください

皆様のお問合せ、ご来店をお待ちしております。

今回は、こちらも当社が作成している「水の流路方向図」についてご紹介します。

「水の流路方向図」とは

当社が作成している「水の流路方向図」は、地中の「みず道」や公共の水路を地図にしたものではなく、地表面の高低差をもとに水がどのように流れていくのかをデータから解析し矢印で可視化した地図です。一般的な地図ではないと思います。当社が独自に作成している図です。

ほぼ平らに見える地面でも、わずかな傾斜から大きな傾斜に至るまで様々な変化があります。このような地面の変化を順番につなげていくことで水の流れる流路と方向を矢印で示したものになります。GISシステムで解析して作成しています。

上の図が当社が作成した「水の流路方向図」です。本来であれば住宅地で作成したものをお見せしたいのですが、近所の公園の地面を解析したものをご紹介したいと思います。

青い矢印を追っていただくと、公園の外から中に水が流れてくる様子がわかると思います。それが徐々に合流して、最終的には数本の矢印になって、池のほうに流れて行くという結果になりました。矢印が集中していく土地の低い場所がわかりやすいのではないかと思います。

ただし、注意書きになりますが、この図は数値標高モデルデータ（DEMデータ）をもとに解析したもので、実際の水害リスクを保証するものではありませんので、高低差をつなげるとこのような流れになるのではないかという、参考資料としてご覧いただいています。

（ＤＥＭデータの内容は、第１回のCS立体図の説明の中でご紹介しています。）

「水の流路方向図」の活用方法

この地図の作成には、国土地理院のDＥＭデータを利用しています。航空レーザー測量の成果に基づいた土地の標高モデルで、１ｍメッシュ(1A)と５ｍメッシュ（5A）のデータが公表されています。岡崎市内でみると中心部はほぼ１Aと５Aの両方あります。額田、六ツ美、矢作では１Aはごく一部で５Aは公表されています。

１Aは１ｍのマスのデータです。細かい地形の変化のシミュレーションとなりますので、どちらかというと集中豪雨のような水の強い流れを読み解くというより、水たまりがつながっていくようなイメージで、ちょっとした大雨での水の流れが把握できると思います。

５Aは５ｍのマスですので、はっきりした高低差で、どちらかというと、強い水の流れが把握できるのではないかと思います。

お勧めしている活用方法としては、検討している土地に矢印が集中していないかという流れの連続性と、土地の一部分に連続した矢印が出ている場合では、くぼみが連続しているという結果ですので、ジメジメしないように側溝を設けるなど排水の参考や、盛土したのかな？などの参考にお使いいただけるのではないかと考えています。

逆に、矢印が全くない場所は、水がたまらない平坦地という結果なります。このように、土地選びの参考情報、建築工事での対策などにご活用いただけるのではないかと思います。

また、この地図は地表面の水の流れを現しているので、地中あるの道路側溝や集水桝は考慮されていません。

道路上で矢印が集中するところには水路や側溝などがあるのか、ゴミが溜まって流れにくくなっていないかなどの参考にされるといいと思います。

地図と現地を見比べて、土地選び、建築工事の参考にしてはいかがでしょうか？

５ｍメッシュの「水の流路方向図」

下の図が上の図と同じ場所を５Ａデータで解析した地図です。見比べていただくと、当然流れている傾向は同じですが、１Aの図と比べ矢印が要約された感じがしますよね。

このようにデータの整備状況によりますが、1Aと5Aの２種類の地図を作成して、土地選びの参考にしていただいています。

なかなか気づきににくい、わずかな高低差も当社の「水の流路方向図」を参考に、土地選びをしてはいかがでしょうか？

スマホの活用

第１回の「ＣＳ立体図」の記事でご紹介しましたが、作成した地図は無料アプリを使ってスマホで活用することができます。

スマホのＧＰＳ機能は、現在地が表示されますよね。

作成した地図は座標値を持っていますので、正しい位置に表示されます。ですので、ＧＰＳと組み合わせることで、地図の矢印と現地での矢印の場所の照合が容易に行えます。例えば、まだ工事中で実際に購入する土地の場所がはっきりしていない場合や、購入する土地の周辺を探索する際にご活用いただけると思います。

お問合せ

当社で仲介契約を締結していただいたお客様は、今回ご紹介した「水の流路方向図」を無料で作成しています。

不動産購入は、一生に何度もない大切なイベントです。少しでも後悔しない土地探しに是非当社をご利用ください。

また、シリーズ第1回でご紹介した「CS立体図」や、この後のシリーズでご紹介する「陰影起伏図」や「標高断面図」、土砂災害警戒区域や浸水想定区域の公表図面など、様々なベースマップと重ね合わせることで、多様な視点から土地探しをしていくことが可能です。

その他で、この地図に興味を持たれた方につきましては、有償となりますができる限り対応させていただきますのでお気軽にお問い合わせください。

また、もう少し詳しく説明してほしい方、実物が見たい方につきましては無料相談を実施しておりますので、お気軽にご利用ください

皆様のお問合せ、ご来店をお待ちしております。

多くの場合は、自治体が発行するハザードマップや、土砂災害警戒区域（イエローゾーン・レッドゾーン）の指定区域図を宅建業者から説明されているのではないでしょうか？

当社では、これらの説明に加え「CS立体図」を作成して土地の「高低差」や「がけ」を可視化して、購入者様へ説明をしています。

警戒区域に指定されるような「高低差」や「がけ」ではなく、もう少し詳しいレベルの地形を把握していただき、納得して購入していただくように努めています。

今回は、当社が作成している「CS立体図」をご紹介します

CS立体図とは

CS立体図は、「長野県林業総合センター」で開発された、微小な地形を立体的な表現した地形図で、尾根（凸）地形が赤色、谷（凹）地形が青色で表現されています。

急斜面は濃い色、緩斜面は淡い色になっています。

等高線による地形表現では表現されなかった微細な地形が判読しやすく、林業関係者の方には馴染みのある地図だと思います。

当社では、この技術を、宅地地域の地形の判別に活用させていただいております。

CS立体図は「全国Q地図」でも見ることができます。岡崎市は山間地域のCS立体図を見ることができます。

航空写真とCS立体図の比較

下図は当社が作成したもので、場所は岡崎城辺りです。岡崎城の天守閣は橋と橋の中間くらいにあります。

航空写真では木があって地形は判別しにくいですね。

これをCS立体図にすると、立体的に把握できます。赤が凸青が凹みで濃淡の濃いほど急な斜面です。

岡崎城の石垣が急斜面なのが感じられませんか？

木で隠れている堀や南北に流れる伊賀川のくぼみも青くて判別しやすいと思います。

では、どのようなデータを利用して作成しているかについてご説明します。

木が透過して地面の地図になる仕組み

この地図を作成する際に、利用させていただくデータが国土地理院の公共測量の成果で、航空レーザー測量の成果を利用しています。

航空レーザー測量は、飛行機などから地面に向けて膨大な数のレーザーを照射し、その点群を解析して地表の高さを測量する技術です。

膨大な数のレーザーを照射すると、木（地物）に当たるものと、木をすり抜けて地面に到達するものが出ます。これを解析により地物の反射を取り除いて、地表の高さが出るという仕組みです。このデータをDEMといいます。

DEMデータをもとにGISシステムでCS立体図を作成しています。

DEMデータは１ｍメッシュと5ｍメッシュがあり、国土地理院のホームページからダウンロードすることができます。

当然ですが、１ｍメッシュの方が詳しい地図を作成することができます。しかし、岡崎市内では全ての地域に１ｍメッシュのデータ公表されていません。データがない地域は公表されている５ｍメッシュで対応しています。

岡崎市内で１ｍメッシュデータが公表されていない地域は、矢作、六ツ美、額田です。これらの中でも住宅の多い一部の地域はデータがあります。市内の中心部でも矢作川左岸に隣接した地域のデータはありません。これらの地域では５ｍメッシュで作成します。５ｍメッシュでも十分に把握できると感じています。

CS立体図で確認したいこと

実際に検討されている土地の場所は、ピンポイントでお示しできます。

航空写真を拡大して場所を決めたり、測量データ（世界測地系）があれば、土地の形も表示できます。

土地の周辺に青や赤の着色がどのようになっているか？少し広域的に赤や青の着色を見て窪地になっていないか？など確認することで土地選びの参考になるのではないでしょうか？

気になる土地だった場合は、過去の航空写真と重ね図を作成したり、浸水想定区域や土砂災害警戒区域の重ね図など様々な資料を作成することもできます。

スマホの活用

作成した地図は、スマートフォンで活用できます。（無料アプリ）

スマートフォンにはGPS機能がありますよね。作成した地図は座標を持っていますのでGPSの位置情報と組み合わせて現地で探索してみるのもおすすめです。私の経験ですが、着色がある部分と現地を見くらべると、「ホントだ！」と感心しました。

皆さんも土地探しの際に利用されてはいかがでしょうか？

お問合せ

当社で仲介契約を締結していただいたお客様には、このような資料を無料で作成します。

ご希望の地域、価格により物件のご提案をさせていただきます。相談は無料です。お気軽にお問合せください。

その他で、地図に興味を持たれた方につきましては、有償対応となりますが、可能な限り対応させていただきます。

お気軽にご相談ください。

また、もう少し詳しく説明してほしい方、実物が見たい方につきましては無料相談を実施しておりますので、お気軽にご利用ください

皆様のお問合せ、ご来店をお待ちしております。

• 市街化調整区域にある「約2万㎡の山林」を相続されたご相談者様。
• 林業に縁がなく土地を活用できないものの、相続税評価額は数千万円まで跳ね上がる現実。
• 「将来、子どもに負の遺産（税負担）を残したくない」という想いから、生前売却を決意されました。

■ 山林売却の第一歩は「正確な物件調査」から

当社は宅建業者であり、不動産コンサルタント業者です。売却に向けて動くためには、まずこの山林がどのような条件を備えた土地なのかを徹底的に調査しなければなりません。

公図や登記事項証明書（登記簿）による基礎調査をはじめ、各種法令による公法上の規制を調べていきます。

しかし、ここで山林特有の「最大の壁」にぶつかります。

「物件の正確な場所がわからない」のです。

道もなく、目印になる建物もありません。広大な山の「どの斜面の、どの部分なのか」が、公図を見ただけでは全く判別できないのです。

■ 用地業務の知見×GISで作る「CS立体図」で位置を特定

そこで私は、自社で導入しているGISシステムを活用し、以下の手順で位置の特定を進めていきます。

1. 国土地理院の「数値標高モデル（DEM1A）」データを取得。
2. データから「CS立体図」や「陰影起伏図」を作成。
3. 法務省の公図データ（道や水路）を重ね合わせ、立体図のわずかな地形の変化を見ながら位置を照合。
4. 航空写真や標準地図とも比較・検証。

明治時代初期に作られた「旧土地台帳付属地図（いわゆる公図）」は、おおまかな形は合っていても、現代の測量図のようにぴったり重なることはありません。土地の形や地番の並びはとても参考になります。

私は「公図の形を無理に変形させない主義」を取っているため、多少の隙間や重複が生じますが、極限まで努力して位置合わせを行います。

こうして、ようやく山林のおよその位置が判明しました。

■ 発覚した「土砂災害警戒区域」の懸念と県事務所での詳細調査

場所が判明したところで、次に都市計画や防災の法規制データを重ね合わせます。

すると、この山林の一部が「土砂災害警戒区域」にかかっているか、かかっていないか微妙な位置にあることが判明しました。このような指定があると、買い手を探すハードルはさらに高くなってしまいます。

県の地図データでは全ての規制などが公表されていないので、県事務所で窓口を回って教えていただきます。

県事務所では、以下の調査を徹底的に行います。

• 森林簿・森林計画図の確認（※委任状が必要です）
• 砂防指定地や保安林の該当有無の確認

土砂災害警戒区域の指定図面には地番が載っていないため、照合は困難を極めましたが、県の指定図書を見ても入っている可能性が高いと判断できました。

■ 調査で判明した「山林の真の実情」

調査の結果、この山林の法的な条件がすべてクリアになりました。

• 森林計画区域の「民有林」に該当（保安林ではない）
• 一部が「砂防指定地」に該当
• 一部が「土砂災害警戒区域」に入っている可能性が高い

つまり、木の伐採や土地の形質変更を行うには一定の制限がかっている土地である、という実態が浮き彫りになったのです。

■ 次回（予告）

徹底した物件調査によって、山林のリスクもできました。

しかし、「法規制があり、境界も曖昧な2万㎡の山林」を、果たしてどのようにして買い手へ繋ぐのか？

次回（第3回）は、「現地調査と「奇跡の出会い」」についてお伝えします。

（第3回へ続く）


■ 岡崎市、西三河の不動産のお困りごとは「谷野不動産コンサルタント」へ

当社は、市役所41年の行政経験とGIS等の専門技術を駆使し、不動産の困った問題の解決を専門としています。

「自分の山がどこにあるかわからない」「どのような規制がかかっているのかわからない」

「将来、子どもに迷惑をかけたくない」

そうお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。相談は無料です。「三方よし」の精神で、ご家族の安心を第一に考えた解決策をご提案いたします。