「陰影起伏図」とは

上の図が当社で作成した「陰影起伏図」です。その下の航空写真は同じ範囲を切り出しています。

場所は岡崎市の「中央総合公園」付近です。左側の台地が「岡崎市民病院」です。

陰影起伏図は、地図に光を照射し、影の濃淡によって地表面の凹凸を立体的に浮かび上がらせた解析地図です。

光の方向と角度を設定して作成します。この地図は北西から４５度の角度で作成しています。光と陰で表現されています。

ご覧いただくと、河川（更紗川）がくっきりしました。木も透過した地盤面が出ていますので高低差がくっきりと出ています。

着色のある「CS立体図」とはちがい、立体感がシャープに感じられるのではないでしょうか？

重ねてもわかりやすい

「陰影起伏図」は単調な色の地図ですので、他の情報を重ね合わせても見やすい地図を作成することができます。

この図は、陰影起伏図の上に「土砂災害警戒区域」を透明度45％で重ねた図です。

このように、重ね図のベースマップとしても相性も良い地図だと思います。当社では「浸水想定区域」や「明治時代の低湿地」などの重ね図を作成しています。山林の相続用には、スギ、ヒノキなどの樹種との重ね図も作成しています。

陰影起伏図と浸水想定区域の重ね図

DEMデータを利用して作成します

「陰影起伏図」も「CS立体図」「水の流路方向図」と同じく、国土地理院のDEMデータを使用して、GISシステムで作成しています。

データは１A（１ｍメッシュ）と５A（５ｍメッシュ）のデータが公表されています。

１Ａデータが鮮明な陰影起伏図となります。岡崎市内では、中心部のほとんどに１Ａデータが公表されています。

額田、六ツ美、矢作地域は１Ａが一部しかなく、５Ａデータが提供されています。５Ａデータで作成した陰影起伏図は拡大には弱いですが十分に把握できる地図だと思います。

お問合せ

当社で仲介契約を締結していただいたお客様は、今回ご紹介した「陰影起伏図」を無料で作成しています。

不動産購入は、一生に何度もない大切なイベントです。少しでも後悔しない土地探しに是非当社をご利用ください。

また、シリーズでご紹介した「CS立体図」や「水の流路方向図」、「陰影起伏図」そして、この後のシリーズでご紹介する「標高断面図」、土砂災害警戒区域や浸水想定区域の公表図面など、様々なベースマップと重ね合わせることで、多様な視点から土地探しをしていくことが可能です。

その他で、この地図に興味を持たれた方につきましては、有償となりますができる限り対応させていただきますのでお気軽にお問い合わせください。

また、もう少し詳しく説明してほしい方、実物が見たい方につきましては無料相談を実施しておりますので、お気軽にご利用ください

皆様のお問合せ、ご来店をお待ちしております。

• 市街化調整区域にある「約2万㎡の山林」を相続されたご相談者様。
• 林業に縁がなく土地を活用できないものの、相続税評価額は数千万円まで跳ね上がる現実。
• 「将来、子どもに負の遺産（税負担）を残したくない」という想いから、生前売却を決意されました。

■ 山林売却の第一歩は「正確な物件調査」から

当社は宅建業者であり、不動産コンサルタント業者です。売却に向けて動くためには、まずこの山林がどのような条件を備えた土地なのかを徹底的に調査しなければなりません。

公図や登記事項証明書（登記簿）による基礎調査をはじめ、各種法令による公法上の規制を調べていきます。

しかし、ここで山林特有の「最大の壁」にぶつかります。

「物件の正確な場所がわからない」のです。

道もなく、目印になる建物もありません。広大な山の「どの斜面の、どの部分なのか」が、公図を見ただけでは全く判別できないのです。

■ 用地業務の知見×GISで作る「CS立体図」で位置を特定

そこで私は、自社で導入しているGISシステムを活用し、以下の手順で位置の特定を進めていきます。

1. 国土地理院の「数値標高モデル（DEM1A）」データを取得。
2. データから「CS立体図」や「陰影起伏図」を作成。
3. 法務省の公図データ（道や水路）を重ね合わせ、立体図のわずかな地形の変化を見ながら位置を照合。
4. 航空写真や標準地図とも比較・検証。

明治時代初期に作られた「旧土地台帳付属地図（いわゆる公図）」は、おおまかな形は合っていても、現代の測量図のようにぴったり重なることはありません。土地の形や地番の並びはとても参考になります。

私は「公図の形を無理に変形させない主義」を取っているため、多少の隙間や重複が生じますが、極限まで努力して位置合わせを行います。

こうして、ようやく山林のおよその位置が判明しました。

■ 発覚した「土砂災害警戒区域」の懸念と県事務所での詳細調査

場所が判明したところで、次に都市計画や防災の法規制データを重ね合わせます。

すると、この山林の一部が「土砂災害警戒区域」にかかっているか、かかっていないか微妙な位置にあることが判明しました。このような指定があると、買い手を探すハードルはさらに高くなってしまいます。

県の地図データでは全ての規制などが公表されていないので、県事務所で窓口を回って教えていただきます。

県事務所では、以下の調査を徹底的に行います。

• 森林簿・森林計画図の確認（※委任状が必要です）
• 砂防指定地や保安林の該当有無の確認

土砂災害警戒区域の指定図面には地番が載っていないため、照合は困難を極めましたが、県の指定図書を見ても入っている可能性が高いと判断できました。

■ 調査で判明した「山林の真の実情」

調査の結果、この山林の法的な条件がすべてクリアになりました。

• 森林計画区域の「民有林」に該当（保安林ではない）
• 一部が「砂防指定地」に該当
• 一部が「土砂災害警戒区域」に入っている可能性が高い

つまり、木の伐採や土地の形質変更を行うには一定の制限がかっている土地である、という実態が浮き彫りになったのです。

■ 次回（予告）

徹底した物件調査によって、山林のリスクもできました。

しかし、「法規制があり、境界も曖昧な2万㎡の山林」を、果たしてどのようにして買い手へ繋ぐのか？

次回（第3回）は、「現地調査と「奇跡の出会い」」についてお伝えします。

（第3回へ続く）


■ 岡崎市、西三河の不動産のお困りごとは「谷野不動産コンサルタント」へ

当社は、市役所41年の行政経験とGIS等の専門技術を駆使し、不動産の困った問題の解決を専門としています。

「自分の山がどこにあるかわからない」「どのような規制がかかっているのかわからない」

「将来、子どもに迷惑をかけたくない」

そうお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。相談は無料です。「三方よし」の精神で、ご家族の安心を第一に考えた解決策をご提案いたします。