現地調査で出会った同業者様のご縁により、山林の購入を検討してくれる林業関係者様と巡り会うことができました。

■ リスクの事前説明

買主様と面会し、以下の条件をすべてお伝えしました。

• 正確な境界や現地位置が不明であること
• 売主は現地を把握しておらず、一切現況を把握していないこと
• 土砂災害警戒区域や砂防指定地が含まれていること
• 立木の伐採は土地の形質変更は届け出や手続きが必要なこと
• 万一、土砂崩れ等の瑕疵（欠陥）があっても売主は一切責任を負わないことなど

GISで作成した地図資料をお渡しし、「現地をご確認いただき、しっかりご納得された上でお返事をください」とお伝えしました。

1週間後、「すべてのリスクや条件を理解した上で、購入します」とお返事をいただくことができたのです。

■ 「重要事項説明書」

ここからは宅建業者としての仕事です。

改めて役所調査を徹底的に行い、図面や説明資料を整え、「重要事項説明書」を作り上げました。（9筆分で厚さ1cm程度）

また、売主様（ご相談者様）に将来一切の負担がいかないよう、契約書には以下の条文を厳格に盛り込みました。

• 売主は境界明示の義務を負わないこと
• 登記簿面積による売買とし、実測との差額精算は行わないこと
• 災害リスク・法的リスクを承知の上での「格安売買」であること
• 隣地との境界紛争や土砂災害があった場合でも解約や損賠賠償請求できないことなど

事前に買主様へ「重要事項説明」を行い、後日、当事者全員と司法書士立ち会いのもと、契約締結・決済・所有権移転登記手続きを無事に完了。長年重荷となっていた山林の資産整理が完結しました。
■ 子どもへ「相続税の連鎖」を残さないために

手続きを終えたご相談者様からは、とても安堵された様子でした。

山林の相続、相続された方にとっては、林業などともご縁がなく所有しているだけで、固定資産税を払っているだけの不動産でした。さらに山の管理の心配、災害への心配、将来の相続税の心配などいくつもの不安をお持ちでした。今回の解決は、ご縁や運に恵まれた側面もあります。しかしそれ以上に、ご相談者様が「将来、子どもに負担をかけたくない」と強く思い、早期に一歩踏み出して行動されたことが最大の成功要因でした。また、所有された山林は荒れていなく価値のあるヒノキなどの立木があり、管理不全に陥る前の状態であったことも、買い手が見つかった要因です。買主様の視点も木を見て「買ってもいい」と決断されたところが大きいそうです。この不動産も意欲のある方に所有され活用される場に変わりました。

放置された山林は時間が経つほど解決が難しくなると考えます。間伐など手入れをしないことで、ますます買い手が見つからないリスク、倒木や土砂災害によるリスクなどがあげられます。解決には時間がかかります。「いつかやろう」と先送りにせず、早めの着手をお勧めいたします。

おわり

※【実例解説】相続した約2万㎡の「山林」はどうなる？シリーズは、守秘義務がありますので、概略のみ掲載しております。

■ 岡崎市、西三河の不動産のお困りごとは「谷野不動産コンサルタント」へ

当社は、市役所41年の行政経験とGIS等の専門技術を駆使し、不動産の困った問題の解決を専門としています。

「自分の山がどこにあるかわからない」「どのような規制がかかっているのかわからない」

「将来、子どもに迷惑をかけたくない」

そうお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。相談は無料です。「三方よし」の精神で、ご家族の安心を第一に考えた解決策をご提案いたします。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。皆様との良きご縁を心よりお待ちしております。