今回は、土地選びの際に、現地で地図データとスマホのGPS機能を活用した事例をお伝えします。

当社で作成している「CS立体図」「陰影起伏図」「水の流路方向図」などの地図データはGISシステムで作成しています。

GISで作成した地図は位置座標（緯度経度、測量上のXY）を持っています。また、スマートフォンにはGPS機能がありgoogleマップなどで行き先を探したり、現在位置を表示したりすることができますよね。

ですので、地図データをスマートフォンに入れて現地で見ると、GPS機能により現在位置がわかるので地図と現地が融合します。

とても相性がいいです。

今回は、お客様のご協力により購入された物件で照合させていただきましたので、活用事例としてご紹介します。

地図データは無料のアプリ（Qfield）で比較的簡単にスマホへデータを移すことができ、簡単な切り替え操作で現地で様々な地図データを組合せて表示することができます。地図データ（GeoTIFFやMBTiles等）は50MB程度に切り出して携帯に保存するので、現地で地図データを取り込む必要はありません。

今回は高低差のある土地で水の流れが気になったので、「水の流路方向図」を現地で照合しました。

スマホGPSを現地で見てみた

携帯画面の青い四角が今回の物件の位置です。

当社で作成した、「水の流路方向図」で水色の矢印を見ると、物件の上部から水が流れて来て、左方向に進んでいくという解析結果になっていました。

購入物件の上部隣地は「CS立体図」「陰影起伏図」を見ると高台になっている土地ということが事前にわかりましたので、そこから流れてくるという想像はしていましたが、なぜその位置から水が流れてくるのかというところまではわかりませんでした。

そこで、これを明らかにするために現地で照合を行いました。

現地ではスマホの位置情報をゆっくり移動させながら水色の矢印上まで移動しました。そしてあたりを照合すると、隣地高台の敷地内に小さな側溝がありました。植栽に覆われていて見落としがちな水路でした。

その側溝から下に水が流れて来て、次は敷地境界沿いに横に浅い水路があり、画面の左方向に水が流れて行くということがわかりました。この側溝は蓋のない物でしたので、DEMデータがしっかりと地表面の状況を捉えていて、なぜ水の流れがこのようななるのかが解明できました。（住宅のイメージ図参照）

照合した結果

この状態ですが、現地で感じるところは、最近の集中豪雨を考えると、もし左側に流れて行く水路がしっかりと排水していかない場合（例えば先の水路が水で塞がっている場合など）は、こちらの購入した物件に浸水してくる恐れがあるという危機感です。現状では、簡単にあふれてこちらに浸水してくると感じます。かなり浅くて細い水路で個人が管理していと想像できるものです。最近の豪雨の勢いはすごいですよね。

したがって、敷地境界の水路に対して、必要な高さの擁壁などを作り水が侵入してこない対策が必要です。

お客様には、外構工事で水路の断面を補完するような、ある程度の高さの塀などで対策していただく提案をしました。

その他の水の流入→→→についてもスマホのGPSで位置を合わせて検証を行うことができました。わずかなくぼみがありましたが、周囲にはブロックで仕切られるとのことでしたので、それで対応できると感じました。

事前に解析地図を作成し、問題点を現地で確認、建築の方で対策するということで将来の災害防止に役立ったのではないかと感じたところです。

その他の活用事例

今回の物件は、水の流れが気になっていましたので特に水の流れを照合しました。

このようなことが地図データとGPS位置情報を組み合わせることで、現地で確認できます。

購入予定の周辺も調べてみたいところですね。

お問い合わせ

今回は、お客様のご協力により現地での照合を行うことができました。

「CS立体図」「陰影起伏図」「水の流路方向図」とスマホ用地図データの相性はとてもよく、土地を買う前のリスクの判断に役立つものと感じました。

皆様も是非、当社をご利用いただだき、極力、後悔しない土地選びをしていただきたいと思います。

当社で仲介契約を締結していただいたお客様は、今回ご紹介した地図デーを無料で作成しています。

地図データのみの作成依頼は、有償となりますができる限り対応させていただきます

また、もう少し詳しく説明してほしい方、実物が見たい方につきましては無料相談を実施しておりますので、お気軽にご利用ください

皆様のお問合せ、ご来店をお待ちしております。

シリーズ第１回では「CS立体図」で読み解く「高低差」「がけ」、第２回では「水の流路方向図」で見る水の流路と方向をご紹介しました。今回第３回は、こちらも当社で作成している「陰影起伏図」についてご紹介します。

「陰影起伏図」とは

上の図が当社で作成した「陰影起伏図」です。その下の航空写真は同じ範囲を切り出しています。

場所は岡崎市の「中央総合公園」付近です。左側の台地が「岡崎市民病院」です。

陰影起伏図は、地図に光を照射し、影の濃淡によって地表面の凹凸を立体的に浮かび上がらせた解析地図です。

光の方向と角度を設定して作成します。この地図は北西から４５度の角度で作成しています。光と陰で表現されています。

ご覧いただくと、河川（更紗川）がくっきりしました。木も透過した地盤面が出ていますので高低差がくっきりと出ています。

着色のある「CS立体図」とはちがい、立体感がシャープに感じられるのではないでしょうか？

重ねてもわかりやすい

「陰影起伏図」は単調な色の地図ですので、他の情報を重ね合わせても見やすい地図を作成することができます。

この図は、陰影起伏図の上に「土砂災害警戒区域」を透明度45％で重ねた図です。

このように、重ね図のベースマップとしても相性も良い地図だと思います。当社では「浸水想定区域」や「明治時代の低湿地」などの重ね図を作成しています。山林の相続用には、スギ、ヒノキなどの樹種との重ね図も作成しています。

陰影起伏図と浸水想定区域の重ね図

DEMデータを利用して作成します

「陰影起伏図」も「CS立体図」「水の流路方向図」と同じく、国土地理院のDEMデータを使用して、GISシステムで作成しています。

データは１A（１ｍメッシュ）と５A（５ｍメッシュ）のデータが公表されています。

１Ａデータが鮮明な陰影起伏図となります。岡崎市内では、中心部のほとんどに１Ａデータが公表されています。

額田、六ツ美、矢作地域は１Ａが一部しかなく、５Ａデータが提供されています。５Ａデータで作成した陰影起伏図は拡大には弱いですが十分に把握できる地図だと思います。

お問合せ

当社で仲介契約を締結していただいたお客様は、今回ご紹介した「陰影起伏図」を無料で作成しています。

不動産購入は、一生に何度もない大切なイベントです。少しでも後悔しない土地探しに是非当社をご利用ください。

また、シリーズでご紹介した「CS立体図」や「水の流路方向図」、「陰影起伏図」そして、この後のシリーズでご紹介する「標高断面図」、土砂災害警戒区域や浸水想定区域の公表図面など、様々なベースマップと重ね合わせることで、多様な視点から土地探しをしていくことが可能です。

その他で、この地図に興味を持たれた方につきましては、有償となりますができる限り対応させていただきますのでお気軽にお問い合わせください。

また、もう少し詳しく説明してほしい方、実物が見たい方につきましては無料相談を実施しておりますので、お気軽にご利用ください

皆様のお問合せ、ご来店をお待ちしております。

前回は、当社が、物件選びの際にお客様に作成している「CS立体図」を利用した、高低差やがけの可視化についてご紹介しました。

今回は、こちらも当社が作成している「水の流路方向図」についてご紹介します。

「水の流路方向図」とは

当社が作成している「水の流路方向図」は、地中の「みず道」や公共の水路を地図にしたものではなく、地表面の高低差をもとに水がどのように流れていくのかをデータから解析し矢印で可視化した地図です。一般的な地図ではないと思います。当社が独自に作成している図です。

ほぼ平らに見える地面でも、わずかな傾斜から大きな傾斜に至るまで様々な変化があります。このような地面の変化を順番につなげていくことで水の流れる流路と方向を矢印で示したものになります。GISシステムで解析して作成しています。

上の図が当社が作成した「水の流路方向図」です。本来であれば住宅地で作成したものをお見せしたいのですが、近所の公園の地面を解析したものをご紹介したいと思います。

青い矢印を追っていただくと、公園の外から中に水が流れてくる様子がわかると思います。それが徐々に合流して、最終的には数本の矢印になって、池のほうに流れて行くという結果になりました。矢印が集中していく土地の低い場所がわかりやすいのではないかと思います。

ただし、注意書きになりますが、この図は数値標高モデルデータ（DEMデータ）をもとに解析したもので、実際の水害リスクを保証するものではありませんので、高低差をつなげるとこのような流れになるのではないかという、参考資料としてご覧いただいています。

（ＤＥＭデータの内容は、第１回のCS立体図の説明の中でご紹介しています。）

「水の流路方向図」の活用方法

この地図の作成には、国土地理院のDＥＭデータを利用しています。航空レーザー測量の成果に基づいた土地の標高モデルで、１ｍメッシュ(1A)と５ｍメッシュ（5A）のデータが公表されています。岡崎市内でみると中心部はほぼ１Aと５Aの両方あります。額田、六ツ美、矢作では１Aはごく一部で５Aは公表されています。

１Aは１ｍのマスのデータです。細かい地形の変化のシミュレーションとなりますので、どちらかというと集中豪雨のような水の強い流れを読み解くというより、水たまりがつながっていくようなイメージで、ちょっとした大雨での水の流れが把握できると思います。

５Aは５ｍのマスですので、はっきりした高低差で、どちらかというと、強い水の流れが把握できるのではないかと思います。

お勧めしている活用方法としては、検討している土地に矢印が集中していないかという流れの連続性と、土地の一部分に連続した矢印が出ている場合では、くぼみが連続しているという結果ですので、ジメジメしないように側溝を設けるなど排水の参考や、盛土したのかな？などの参考にお使いいただけるのではないかと考えています。

逆に、矢印が全くない場所は、水がたまらない平坦地という結果なります。このように、土地選びの参考情報、建築工事での対策などにご活用いただけるのではないかと思います。

また、この地図は地表面の水の流れを現しているので、地中あるの道路側溝や集水桝は考慮されていません。

道路上で矢印が集中するところには水路や側溝などがあるのか、ゴミが溜まって流れにくくなっていないかなどの参考にされるといいと思います。

地図と現地を見比べて、土地選び、建築工事の参考にしてはいかがでしょうか？

５ｍメッシュの「水の流路方向図」

下の図が上の図と同じ場所を５Ａデータで解析した地図です。見比べていただくと、当然流れている傾向は同じですが、１Aの図と比べ矢印が要約された感じがしますよね。

このようにデータの整備状況によりますが、1Aと5Aの２種類の地図を作成して、土地選びの参考にしていただいています。

なかなか気づきににくい、わずかな高低差も当社の「水の流路方向図」を参考に、土地選びをしてはいかがでしょうか？

スマホの活用

第１回の「ＣＳ立体図」の記事でご紹介しましたが、作成した地図は無料アプリを使ってスマホで活用することができます。

スマホのＧＰＳ機能は、現在地が表示されますよね。

作成した地図は座標値を持っていますので、正しい位置に表示されます。ですので、ＧＰＳと組み合わせることで、地図の矢印と現地での矢印の場所の照合が容易に行えます。例えば、まだ工事中で実際に購入する土地の場所がはっきりしていない場合や、購入する土地の周辺を探索する際にご活用いただけると思います。

お問合せ

当社で仲介契約を締結していただいたお客様は、今回ご紹介した「水の流路方向図」を無料で作成しています。

不動産購入は、一生に何度もない大切なイベントです。少しでも後悔しない土地探しに是非当社をご利用ください。

また、シリーズ第1回でご紹介した「CS立体図」や、この後のシリーズでご紹介する「陰影起伏図」や「標高断面図」、土砂災害警戒区域や浸水想定区域の公表図面など、様々なベースマップと重ね合わせることで、多様な視点から土地探しをしていくことが可能です。

その他で、この地図に興味を持たれた方につきましては、有償となりますができる限り対応させていただきますのでお気軽にお問い合わせください。

また、もう少し詳しく説明してほしい方、実物が見たい方につきましては無料相談を実施しておりますので、お気軽にご利用ください

皆様のお問合せ、ご来店をお待ちしております。

土地や家を購入する際には「水害や地盤のリスク」を心配される方も多いと思います。

多くの場合は、自治体が発行するハザードマップや、土砂災害警戒区域（イエローゾーン・レッドゾーン）の指定区域図を宅建業者から説明されているのではないでしょうか？

当社では、これらの説明に加え「CS立体図」を作成して土地の「高低差」や「がけ」を可視化して、購入者様へ説明をしています。

警戒区域に指定されるような「高低差」や「がけ」ではなく、もう少し詳しいレベルの地形を把握していただき、納得して購入していただくように努めています。

今回は、当社が作成している「CS立体図」をご紹介します

CS立体図とは

CS立体図は、「長野県林業総合センター」で開発された、微小な地形を立体的な表現した地形図で、尾根（凸）地形が赤色、谷（凹）地形が青色で表現されています。

急斜面は濃い色、緩斜面は淡い色になっています。

等高線による地形表現では表現されなかった微細な地形が判読しやすく、林業関係者の方には馴染みのある地図だと思います。

当社では、この技術を、宅地地域の地形の判別に活用させていただいております。

CS立体図は「全国Q地図」でも見ることができます。岡崎市は山間地域のCS立体図を見ることができます。

航空写真とCS立体図の比較

下図は当社が作成したもので、場所は岡崎城辺りです。岡崎城の天守閣は橋と橋の中間くらいにあります。

航空写真では木があって地形は判別しにくいですね。

これをCS立体図にすると、立体的に把握できます。赤が凸青が凹みで濃淡の濃いほど急な斜面です。

岡崎城の石垣が急斜面なのが感じられませんか？

木で隠れている堀や南北に流れる伊賀川のくぼみも青くて判別しやすいと思います。

では、どのようなデータを利用して作成しているかについてご説明します。

木が透過して地面の地図になる仕組み

この地図を作成する際に、利用させていただくデータが国土地理院の公共測量の成果で、航空レーザー測量の成果を利用しています。

航空レーザー測量は、飛行機などから地面に向けて膨大な数のレーザーを照射し、その点群を解析して地表の高さを測量する技術です。

膨大な数のレーザーを照射すると、木（地物）に当たるものと、木をすり抜けて地面に到達するものが出ます。これを解析により地物の反射を取り除いて、地表の高さが出るという仕組みです。このデータをDEMといいます。

DEMデータをもとにGISシステムでCS立体図を作成しています。

DEMデータは１ｍメッシュと5ｍメッシュがあり、国土地理院のホームページからダウンロードすることができます。

当然ですが、１ｍメッシュの方が詳しい地図を作成することができます。しかし、岡崎市内では全ての地域に１ｍメッシュのデータ公表されていません。データがない地域は公表されている５ｍメッシュで対応しています。

岡崎市内で１ｍメッシュデータが公表されていない地域は、矢作、六ツ美、額田です。これらの中でも住宅の多い一部の地域はデータがあります。市内の中心部でも矢作川左岸に隣接した地域のデータはありません。これらの地域では５ｍメッシュで作成します。５ｍメッシュでも十分に把握できると感じています。

CS立体図で確認したいこと

実際に検討されている土地の場所は、ピンポイントでお示しできます。

航空写真を拡大して場所を決めたり、測量データ（世界測地系）があれば、土地の形も表示できます。

土地の周辺に青や赤の着色がどのようになっているか？少し広域的に赤や青の着色を見て窪地になっていないか？など確認することで土地選びの参考になるのではないでしょうか？

気になる土地だった場合は、過去の航空写真と重ね図を作成したり、浸水想定区域や土砂災害警戒区域の重ね図など様々な資料を作成することもできます。

スマホの活用

作成した地図は、スマートフォンで活用できます。（無料アプリ）

スマートフォンにはGPS機能がありますよね。作成した地図は座標を持っていますのでGPSの位置情報と組み合わせて現地で探索してみるのもおすすめです。私の経験ですが、着色がある部分と現地を見くらべると、「ホントだ！」と感心しました。

皆さんも土地探しの際に利用されてはいかがでしょうか？

お問合せ

当社で仲介契約を締結していただいたお客様には、このような資料を無料で作成します。

ご希望の地域、価格により物件のご提案をさせていただきます。相談は無料です。お気軽にお問合せください。

その他で、地図に興味を持たれた方につきましては、有償対応となりますが、可能な限り対応させていただきます。

お気軽にご相談ください。

また、もう少し詳しく説明してほしい方、実物が見たい方につきましては無料相談を実施しておりますので、お気軽にご利用ください

皆様のお問合せ、ご来店をお待ちしております。

土地や家を買う場合、自宅や店舗を借りる場合に、その地域の治安が気になる方も多いのではないでしょうか？
通学や通勤時での不審者情報や声掛け事案、住宅への侵入盗が多く発生していないか？などのその地域の情報が目安となります。
私は、市役所時代に防犯の係にも所属していました。犯罪の多い地域に防犯カメラをつけたり、特殊詐欺の注意喚起をしたり様々な業務に携わりました。そのような経験から今回は、物件選びに参考となる治安データの調べ方をお伝えします。

防犯データのチェック方法

地域性を見る代表的な指標が「防犯統計」です。岡崎市内の犯罪発生件数（認知件数）は、岡崎市のホームページと岡崎警察署のホームページに月ごとの集計が公表されています。刑法犯以外の他の犯罪や詳細を調べる場合は県警のホームページの下の方に「犯罪統計月報」がありますので参考になります。

市や警察署の統計表では、小学校区単位でその時点の犯罪の傾向を把握することができます。例えば市役所のホームページにある「学区別犯罪発生ワーストランキング」では、1月からその月までの累計のランキングが掲載されているので、その期間でどのような犯罪が発生しているかの参考になります。

傾向としては人口の多い学区が上位になる傾向があります。

逆に人口の少ない地域で上位にきているのは、その地域を狙った犯人がいると考えられますよね。ですので、犯人が捕まるとその学区の件数が減ったりします。

また、「刑法犯総数」や「窃盗犯総数」の総数を見て、「この学区は治安が悪い」と感じられると思います。

しかし、この件数の中には「万引き」や「自転車盗」が入っています。これが結構件数に占める割合が多いです。

令和７年中の市内の刑法犯総数はこの2つの罪種で3割くらいあります。

例えば、イオン（羽根学区）やアピタ（広幡学区）など大型商業施設がありますし、駅の無料の駐輪場のある学区も自転車盗が多い傾向にあると思います。このような犯罪を無視していいわけではありませんが、商業施設での万引きや駅の無料駐輪場での自転車盗の件数がその学区の犯罪として計上されます。総数だけ見ると「駅に近い」、「スーパーが近く利便性が高い」このような人気のエリアは人が多く住んでいて多くの人が往来するので、どうしても犯罪発生ランキングの上位の学区になる傾向があります。

過去の犯罪統計も参考に

岡崎市のホームページでは、過去の犯罪統計もみることができます。

犯罪の発生は年ごとの特徴もあります。ある地域で、「車上ねらい」が多く発生した年、「自動車盗」が多く発生した年などです。数年分を見比べていただくと、地域の特性も理解しやすくなってきます。

子ども被害情報と「安心・安全マップ」の活用

市役所のホームページの犯罪発生状況の中に「岡崎市子ども被害情報学区別一覧」があります。

これは、小中高の生徒児童に対する不審者情報、声掛け事案が学区ごことに整理されています。犯罪統計には入っていない部分も多くあります。

地図で確認できるのもとしては「愛知県警察安心・安全マップ」があります。ここでは、エリアの着色によって場所と発生状況の多さが視覚的に理解できますので、とてもわかりやすいと思いますよ。

地域防犯ボランティア

地域の防犯ボランティアが活発なところかどうかも治安の指標になります。

資料は公表されていないので調べにくいのですが、小学生の登下校に地域の防犯ボランティアの方が一緒に付き添って登下校してくれる学区や、登下校の時間や夜間に青色回転灯を車に搭載した自家用車（青パト）でパトロールが活発に行われている学区もあります。平日の登下校の時間帯に実際に現地を確認するとよくわかりますよ。

市の防犯カメラ、学区の防犯カメラ、個別の防犯カメラ

防犯カメラがどの程度近くに設置されているかも安心につながるものと思います。

市の防犯カメラは連続性を考えて、場所と角度が良く考えられているので、周囲にあると安心につながると思います。

また、学区でも防犯カメラをつけているところ多くあります。最近では家庭や企業でも個別の防犯カメラが多くなりました。

物件探しの際に、電柱などを見て防犯カメラを探してみるのもおすすめです。

定期的に犯罪発生状況の確認を

犯罪発生状況は、時期的、地域的に変動しています。物件探しの際に安全かなと思った地域でも、定期的な確認が必要です。

今回ご紹介した統計情報を時々ご確認いただき、ご家庭での防犯対策に備えていただきたいと思います。

物件探しの際には、今はどこの地域でどんな犯罪が多いのか？過去はどんな犯罪が多かったのか？そのような情報も取り入れてみてはいかかでしょうか。

今回は物件探しの際に気になる治安の調べ方をお伝えしました。しかし、地域の安全性と合わせて、個々の防犯も重要になります。

次回は、家づくりの際に参考にしていただきたい防犯の視点についてお話したいと思います。


■ 岡崎市、西三河の不動産のお困りごとは「谷野不動産コンサルタント」へ

当社は、市役所41年の行政経験とGIS等の専門技術を駆使し、不動産の困った問題の解決を専門としています。

豊富な防犯カメラの設置経験から現地で最適な防犯カメラ、防犯機器の設置工事を行います。

相談は無料です。「三方よし」の精神で、ご家族の安心を第一に考えた解決策をご提案いたします。

現地調査で出会った同業者様のご縁により、山林の購入を検討してくれる林業関係者様と巡り会うことができました。

■ リスクの事前説明

買主様と面会し、以下の条件をすべてお伝えしました。

• 正確な境界や現地位置が不明であること
• 売主は現地を把握しておらず、一切現況を把握していないこと
• 土砂災害警戒区域や砂防指定地が含まれていること
• 立木の伐採は土地の形質変更は届け出や手続きが必要なこと
• 万一、土砂崩れ等の瑕疵（欠陥）があっても売主は一切責任を負わないことなど

GISで作成した地図資料をお渡しし、「現地をご確認いただき、しっかりご納得された上でお返事をください」とお伝えしました。

1週間後、「すべてのリスクや条件を理解した上で、購入します」とお返事をいただくことができたのです。

■ 「重要事項説明書」

ここからは宅建業者としての仕事です。

改めて役所調査を徹底的に行い、図面や説明資料を整え、「重要事項説明書」を作り上げました。（9筆分で厚さ1cm程度）

また、売主様（ご相談者様）に将来一切の負担がいかないよう、契約書には以下の条文を厳格に盛り込みました。

• 売主は境界明示の義務を負わないこと
• 登記簿面積による売買とし、実測との差額精算は行わないこと
• 災害リスク・法的リスクを承知の上での「格安売買」であること
• 隣地との境界紛争や土砂災害があった場合でも解約や損賠賠償請求できないことなど

事前に買主様へ「重要事項説明」を行い、後日、当事者全員と司法書士立ち会いのもと、契約締結・決済・所有権移転登記手続きを無事に完了。長年重荷となっていた山林の資産整理が完結しました。
■ 子どもへ「相続税の連鎖」を残さないために

手続きを終えたご相談者様からは、とても安堵された様子でした。

山林の相続、相続された方にとっては、林業などともご縁がなく所有しているだけで、固定資産税を払っているだけの不動産でした。さらに山の管理の心配、災害への心配、将来の相続税の心配などいくつもの不安をお持ちでした。今回の解決は、ご縁や運に恵まれた側面もあります。しかしそれ以上に、ご相談者様が「将来、子どもに負担をかけたくない」と強く思い、早期に一歩踏み出して行動されたことが最大の成功要因でした。また、所有された山林は荒れていなく価値のあるヒノキなどの立木があり、管理不全に陥る前の状態であったことも、買い手が見つかった要因です。買主様の視点も木を見て「買ってもいい」と決断されたところが大きいそうです。この不動産も意欲のある方に所有され活用される場に変わりました。

放置された山林は時間が経つほど解決が難しくなると考えます。間伐など手入れをしないことで、ますます買い手が見つからないリスク、倒木や土砂災害によるリスクなどがあげられます。解決には時間がかかります。「いつかやろう」と先送りにせず、早めの着手をお勧めいたします。

おわり

※【実例解説】相続した約2万㎡の「山林」はどうなる？シリーズは、守秘義務がありますので、概略のみ掲載しております。

■ 岡崎市、西三河の不動産のお困りごとは「谷野不動産コンサルタント」へ

当社は、市役所41年の行政経験とGIS等の専門技術を駆使し、不動産の困った問題の解決を専門としています。

「自分の山がどこにあるかわからない」「どのような規制がかかっているのかわからない」

「将来、子どもに迷惑をかけたくない」

そうお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。相談は無料です。「三方よし」の精神で、ご家族の安心を第一に考えた解決策をご提案いたします。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。皆様との良きご縁を心よりお待ちしております。

GIS（CS立体図・公図データ）と市役所、県事務所での調査により、山林の位置や法規制（砂防指定地・土砂災害警戒区域）を特定。しかし「買い手探し」という最大の難問が立ちはだかりました。

■ 相続土地国庫帰属制度の壁と「1筆の寄付」

まず最初の、処分方法として、国が土地を引き取る「相続土地国庫帰属制度」の検討から始めました。

費用は、10筆分で200万円程度、審査料や保全費用が見込まれるということでした。
しかし、最大の壁は「承認申請者が認している隣接地との境界が表示されていること」という条件でした。また、「申請後、法務局から隣接する土地の所有者のへ、境界いの有について確認の連絡をします」ということです。

確定測量までは不要とはいえ、境界杭の測設や隣接者への確認作業が発生します。山林の場所すら把握していなかったご相談者様にはハードルが高く、この選択肢は一度保留としました。

次に行ったのが、隣地所有者を調べるための登記簿調査です。

その調査の過程で、市道と「あか道（法定外道路）」に接した1坪ほどの山林があることが判明。およその位置をまとめた上で市役所に相談したところ、無事に「寄付（受納）」を受け入れていただくことができました。

これで、残る山林は「9筆」となりました。

■ 現地で起きた「奇跡のご縁」

何度かの現地調査に赴いた際、最近の防犯意識の高まりもあり不信に思われたのか、少し離れた場所からこちらをじっと注視している地元の方がいらっしゃいました。

怪しまれないよう「不動産屋で山林の調査をしています」とお話ししたところ、なんとその方は同業（不動産業）の方だったのです！

私：「実は格安でいいので、山林を引き取っていただけるような方を探しているのですが、どなたか心当たりはありませんか？」

同業者様：「心当たりの人がいるから一度聞いてみようか？」

格安でも引き取っていただけるならと返事をお待ちしていたところ、後日「格安なら買ってもいいという林業関係者の方がいる」と、願ってもないご連絡をいただいたのです。

不思議なもので、あの日現地でその同業者様とお会いしていなければ、この展開はありませんでした。ご縁と運に心から感謝した瞬間です。

■ 買主様への真摯な説明（次回へ続く）

しかし、相手は法規制が複雑に絡み合う山林です。

いくら格安とはいえ、後々のトラブルを防ぐためにはリスクを包み隠さずお伝えし、買主様にご納得いただく必要がありました。

私は当社で作成した重ね図などを手に、買主である林業関係者様との面会に向かいました。

（第4回・最終回へ続く）


■ 岡崎市、西三河の不動産のお困りごとは「谷野不動産コンサルタント」へ

当社は、市役所41年の行政経験とGIS等の専門技術を駆使し、不動産の困った問題の解決を専門としています。

「自分の山がどこにあるかわからない」「どのような規制がかかっているのかわからない」

「将来、子どもに迷惑をかけたくない」

そうお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。相談は無料です。「三方よし」の精神で、ご家族の安心を第一に考えた解決策をご提案いたします。

• 市街化調整区域にある「約2万㎡の山林」を相続されたご相談者様。
• 林業に縁がなく土地を活用できないものの、相続税評価額は数千万円まで跳ね上がる現実。
• 「将来、子どもに負の遺産（税負担）を残したくない」という想いから、生前売却を決意されました。

■ 山林売却の第一歩は「正確な物件調査」から

当社は宅建業者であり、不動産コンサルタント業者です。売却に向けて動くためには、まずこの山林がどのような条件を備えた土地なのかを徹底的に調査しなければなりません。

公図や登記事項証明書（登記簿）による基礎調査をはじめ、各種法令による公法上の規制を調べていきます。

しかし、ここで山林特有の「最大の壁」にぶつかります。

「物件の正確な場所がわからない」のです。

道もなく、目印になる建物もありません。広大な山の「どの斜面の、どの部分なのか」が、公図を見ただけでは全く判別できないのです。

■ 用地業務の知見×GISで作る「CS立体図」で位置を特定

そこで私は、自社で導入しているGISシステムを活用し、以下の手順で位置の特定を進めていきます。

1. 国土地理院の「数値標高モデル（DEM1A）」データを取得。
2. データから「CS立体図」や「陰影起伏図」を作成。
3. 法務省の公図データ（道や水路）を重ね合わせ、立体図のわずかな地形の変化を見ながら位置を照合。
4. 航空写真や標準地図とも比較・検証。

明治時代初期に作られた「旧土地台帳付属地図（いわゆる公図）」は、おおまかな形は合っていても、現代の測量図のようにぴったり重なることはありません。土地の形や地番の並びはとても参考になります。

私は「公図の形を無理に変形させない主義」を取っているため、多少の隙間や重複が生じますが、極限まで努力して位置合わせを行います。

こうして、ようやく山林のおよその位置が判明しました。

■ 発覚した「土砂災害警戒区域」の懸念と県事務所での詳細調査

場所が判明したところで、次に都市計画や防災の法規制データを重ね合わせます。

すると、この山林の一部が「土砂災害警戒区域」にかかっているか、かかっていないか微妙な位置にあることが判明しました。このような指定があると、買い手を探すハードルはさらに高くなってしまいます。

県の地図データでは全ての規制などが公表されていないので、県事務所で窓口を回って教えていただきます。

県事務所では、以下の調査を徹底的に行います。

• 森林簿・森林計画図の確認（※委任状が必要です）
• 砂防指定地や保安林の該当有無の確認

土砂災害警戒区域の指定図面には地番が載っていないため、照合は困難を極めましたが、県の指定図書を見ても入っている可能性が高いと判断できました。

■ 調査で判明した「山林の真の実情」

調査の結果、この山林の法的な条件がすべてクリアになりました。

• 森林計画区域の「民有林」に該当（保安林ではない）
• 一部が「砂防指定地」に該当
• 一部が「土砂災害警戒区域」に入っている可能性が高い

つまり、木の伐採や土地の形質変更を行うには一定の制限がかっている土地である、という実態が浮き彫りになったのです。

■ 次回（予告）

徹底した物件調査によって、山林のリスクもできました。

しかし、「法規制があり、境界も曖昧な2万㎡の山林」を、果たしてどのようにして買い手へ繋ぐのか？

次回（第3回）は、「現地調査と「奇跡の出会い」」についてお伝えします。

（第3回へ続く）


■ 岡崎市、西三河の不動産のお困りごとは「谷野不動産コンサルタント」へ

当社は、市役所41年の行政経験とGIS等の専門技術を駆使し、不動産の困った問題の解決を専門としています。

「自分の山がどこにあるかわからない」「どのような規制がかかっているのかわからない」

「将来、子どもに迷惑をかけたくない」

そうお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。相談は無料です。「三方よし」の精神で、ご家族の安心を第一に考えた解決策をご提案いたします。

対象となるのは、約2万㎡（約6,000坪）の山林です。

一見すると「ただの山」に見えますが、相続が発生した際、ご遺族を襲ったのは想定外の「相続税（評価額）の負担」でした。

■ 実際の数字で見る「山林相続」の現実

この山林の状況を整理すると、以下のようになります。

• 固定資産税：年間 数千円
• 固定資産税評価額：数十万円
• エリア：市街化調整区域（開発が抑制された地域）

「市街化調整区域の山林なら、大した価値（相続税評価）にならないのでは？」と思われがちです。

しかし、国税庁の財産評価において、このエリアの山林は「倍率方（固定資産税評価額の22倍）※国税庁のホームページで確認できます。」で計算されるルールになっていました。

仮に固定資産税評価額が70万円だった場合…… 70万円 × 22倍 ＝ 1,540万円 なんと、相続税評価額は「1,540万円」まで跳ね上がってしまうのです。さらに、スギやヒノキなどの立木を加算してかなりの評価額になる場合もあります。

■ 自宅や他の金融資産と合わせると「相続税」が発生する現実

ここで、ご家族（夫婦＋子ども1人）のケースで計算してみましょう。

• 基礎控除額：3,000万円 ＋（600万円 × 2人）＝ 4,200万円

もし自宅などの不動産、預貯金などの資産とこの山林の評価額（1,540万円）を足して4,200万円を超えてしまった場合、超えた金額に対して10%〜55%の税率を適用して相続税を計算していくことになります。

林業をやっているわけでもなく、現状では収益を生んでいない土地。 それなのに、「所有しているだけ」で毎年固定資産税を払い、代々相続税の重荷を背負い続ける可能性が高いことになります。（他の財産が減らない限りは……）

「土砂崩れが起きたり、倒木などで他の人に迷惑をかけてしまったらどうしよう」「不法投棄されていたらどうしよう」など様々な心配を抱えていらっしゃいました。

「ご先祖様からいただいた大切な土地だが、利用もできず、このままでは将来子どもに大きな負の遺産（負担）を残してしまう……」

そう痛感されたご相談者様は、この山林を「生前に売却・整理する」という大きな決断をされました。

■ しかし、ここからが「本当の難所」でした……

「売却する」と決めたものの、相手は「市街化調整区域」の「広大な山林」です。数か所に分散しています。

一般的には、買い手がつきません、 境界もわからず、どこに自分の山があるのかも承知していません。

果たして、この約2万㎡の山林はどのようにして無事に売却・処分までたどり着いたのか？

次回（第2回）は、「山林の物件調査」について、実務の立場から詳しく解説します。

（第2回へ続く）

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「将来、子どもに迷惑をかけたくない」

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